Vẽ sơ đồ căn hộ từ bản vẽ bán hàng: những chỗ bản vẽ đẹp hơn thực tế
Mục Lập sơ đồ nhà đã có bài về vẽ tay sơ đồ, ghi chú lên sơ đồ, thử phương án trên giấy, đo đạc, vẽ điện nước và nhiều tầng, tìm tâm nhà và chia cung. Bài này dành cho người ở chung cư, thường không tự đo từ đầu mà bắt đầu từ bản vẽ có sẵn trong tài liệu bán hàng.
Đó là một điểm xuất phát tốt: tỉ lệ gần đúng, vị trí các phòng rõ ràng. Nhưng bản vẽ bán hàng được làm để bán, và nó có những chỗ đẹp hơn thực tế. Dùng nó để kê đồ, để chia cung phong thuỷ mà không kiểm lại thì dễ sai.
Những chỗ bản vẽ bán hàng hay khác thực tế
- Diện tích tim tường: nhiều tài liệu ghi diện tích đo tới tim tường bao, tim cột, gồm cả phần tường và cột. Diện tích sử dụng thật (thông thuỷ, đo tới mặt trong tường) nhỏ hơn. Hợp đồng mua bán thường ghi rõ loại diện tích nào.
- Đồ đạc vẽ nhỏ: giường, sofa, bàn ăn vẽ trong bản vẽ có thể nhỏ hơn kích thước đồ thật bạn sẽ mua, làm phòng trông rộng.
- Thiếu cột, dầm, hộp kỹ thuật: cột nhô vào góc phòng, hộp kỹ thuật chứa ống thoát chạy dọc tường, dầm thấp ngang trần thường không hiện rõ trên bản vẽ đơn giản.
- Cửa và chiều mở: vị trí, bề rộng, chiều mở cửa có thể khác bản thực tế hoặc không được vẽ.
- Mũi tên bắc: có bản không có, có bản vẽ tượng trưng không chính xác, có bản đã xoay căn hộ cho đẹp trang mà không xoay mũi tên.
Đối chiếu trước khi dùng
- Lấy bản vẽ trong hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng, thường chi tiết hơn tờ quảng cáo.
- Nếu có thể, xin bản vẽ hoàn công hoặc bản vẽ kỹ thuật từ chủ đầu tư, ban quản lý.
- So kích thước ghi trên bản vẽ với kích thước đo thật ở vài chỗ: chiều dài phòng khách, chiều rộng phòng ngủ.
Đo lại những thứ quan trọng
Không cần đo lại toàn bộ. Đo những thứ ảnh hưởng tới quyết định:
- Chiều dài các bức tường sẽ kê giường, tủ, sofa.
- Vị trí và kích thước cột nhô, hộp kỹ thuật.
- Vị trí ổ điện, công tắc, cục lạnh điều hoà, đường ống chờ.
- Chiều cao trần, chiều cao dưới dầm.
- Bề rộng cửa, chiều mở, khoảng cánh cửa quét.
Ghi trực tiếp lên bản in bằng bút màu khác, để phân biệt số của bản vẽ và số đo thật.
🔴 Mũi tên bắc: đo lại, không chép
Đây là phần quan trọng nhất nếu sơ đồ dùng cho phong thuỷ. Mọi việc chia cung, xác định hướng phòng, hướng giường đều dựa vào mũi tên bắc. Mũi tên trên bản vẽ bán hàng có thể sai vì nhiều lý do: vẽ tượng trưng, bản vẽ bị xoay, hoặc chủ đầu tư dùng bắc của toàn khu chứ không phải từng toà.
- Đo hướng một bức tường thẳng dài trong căn (thường là tường có ban công) bằng la bàn, ngoài ban công, xa lan can sắt và dàn nóng. Mục này có bài về đo hướng trong chung cư.
- Kiểm chéo với ảnh vệ tinh của toà nhà.
- Vẽ lại mũi tên bắc trên sơ đồ theo số đo, ghi rõ “đo ngày…”.
Chia cung trên sơ đồ căn hộ
Khi đã có sơ đồ đúng kích thước và mũi tên bắc đúng, mới tìm tâm căn hộ và chia cung. Ghi rõ: tâm tính có gồm ban công, lô gia hay không. Căn hộ thường không vuông vức, nên ranh giới cung chạy qua giữa phòng là chuyện bình thường; đừng coi một đường kẻ trên giấy là ranh giới tuyệt đối.
Khi nhận nhà: đối chiếu bản vẽ với căn thật
Buổi nhận bàn giao căn hộ là dịp tốt nhất để làm việc này, vì căn còn trống. Mang theo bản vẽ hợp đồng và thước dây, đo vài kích thước chính, chụp ảnh từng góc, ghi lại cột nhô, hộp kỹ thuật, vị trí ổ điện. Chỗ nào khác bản vẽ đáng kể thì ghi vào biên bản bàn giao. Sau khi đồ đạc đã vào, đo lại khó hơn nhiều.
Dùng sơ đồ để thử kê đồ
Có sơ đồ đúng tỉ lệ, cắt giấy theo kích thước đồ thật (giường, tủ, sofa, bàn ăn) và thử đặt. Mục này có bài riêng về thử phương án trên giấy. Với căn hộ, đây là lúc phát hiện ra chiếc tủ định mua đụng cột nhô, chiếc giường che mất ổ điện, cánh cửa tủ mở ra vướng cửa phòng.
Ban công, lô gia và phần “không tính”
Ban công, lô gia, phần hộp kỹ thuật, ô cửa sổ lồi là những chỗ bản vẽ bán hàng và hợp đồng hay xử lý khác nhau: có bản tính vào diện tích căn, có bản tính riêng, có bản không tính. Với sơ đồ dùng để kê đồ, ban công là không gian thật, cần vẽ đủ. Với việc chia cung, như đã nói, các thầy chọn khác nhau. Khi vẽ, tô màu khác cho những phần này để sau này ai đọc cũng biết đâu là phần bên trong tường, đâu là phần mở ra ngoài. Nhiều tranh luận về “tâm căn hộ ở đâu” biến mất khi mọi người cùng nhìn một bản vẽ có phân biệt rõ như vậy.
Lưu bản sơ đồ
Lưu bản sơ đồ đã sửa (ảnh chụp, bản quét) cùng hồ sơ căn hộ. Khi sửa chữa, khi bán, khi hỏi người xem, bản sơ đồ có số đo thật và mũi tên bắc đúng có giá trị hơn mọi tờ quảng cáo.
Nói gọn lại
Bản vẽ bán hàng là điểm xuất phát tốt nhưng hay đẹp hơn thực tế: diện tích tim tường, đồ vẽ nhỏ, thiếu cột và hộp kỹ thuật, mũi tên bắc không đáng tin. Lấy bản trong hợp đồng, đo lại những thứ quan trọng, và đặc biệt đo lại hướng để vẽ lại mũi tên bắc trước khi chia cung hay kê đồ.